نویدبخش پیروزی دادگاه برای ساکنان خانه های سیار

در سال 2009، Suellen Klossner یک خانه تریلر دوقلو در سال 1977 در Table Mound Mobile Home Park، Dubuque، Iowa، به قیمت 28000 دلار خرید. طبق اسناد دادگاه، کلوسنر، 62 ساله، از تعدادی مشکلات روحی و جسمی رنج می برد و از سال 1993 از سازمان تامین اجتماعی مزایای از کارافتادگی دریافت می کند. او قادر به کار نیست و حدود 1000 دلار در ماه حقوق می گیرد. کرایه ای که کلوزنر برای قطعه زمینی که در خانه اش با یک تریلر اشغال کرده بود، پرداخت کرد، ماهی دویست و سی و پنج دلار بود. اجاره هر سال حدود دو درصد افزایش یافت تا اینکه در سال 2017 یک شرکت شرکتی به نام IADU Table Mound MHP مالکیت پارک را در اختیار گرفت. مالک جدید اجاره خود را 14.3 درصد افزایش داد و به سیصد و بیست دلار رساند و سپس کمی بیش از یک سال بعد دوباره آن را به سیصد و چهل و پنج افزایش داد. یک سال بعد به سیصد و هشتاد رسید. کلوسنر نمی‌توانست مبلغ جدید را بپردازد و نمی‌توانست بسیاری از گزینه‌های دیگر مسکن در منطقه را بپردازد. او برای کمک به پوشش هزینه ها درخواست داد و کوپن های مسکن دولتی را تحت بخش 8 دریافت کرد. سپس از صاحبان Table Mound پرسید که آیا می تواند از کوپن ها برای اجاره خود استفاده کند. در کمال تعجب کلوسنر، مدیر پارک گفت نه. در سپتامبر 2020، آیووا لگال اید شکایتی علیه IADU Table Mound MHP و مالک شرکتی آن، Impact MHC Management، به نمایندگی از کلوسنر تنظیم کرد و مدعی شد که این شرکت با امتناع از پذیرش کوپن های مسکن خود، قانون اصلاح مسکن منصفانه را نقض کرده است.

کمبود مسکن ارزان قیمت در ایالات متحده وجود دارد. طبق گزارش ائتلاف ملی مسکن اقشار کم درآمد، فردی که به صورت تمام وقت با حداقل دستمزد کار می کند نمی تواند یک آپارتمان یک خوابه در هیچ ایالتی از کشور بخرد. بر اساس تجزیه و تحلیل موسسه Urban، پس از همه گیری، ترکیب عجیبی از نیروهای اقتصادی منجر به افزایش قیمت مسکن و هزینه های اجاره شد و میانگین اجاره بها در مکان هایی مانند فینیکس و بویس در سال گذشته حدود 20 درصد افزایش یافت. پارک‌های خانه‌های متحرک، که به عنوان جوامع مسکونی صنعتی نیز شناخته می‌شوند، به‌عنوان منبع مهم مسکن کم درآمد عمل می‌کنند، اما به طور فزاینده‌ای در اختیار سرمایه‌گذاران مالی قرار می‌گیرند که از فقدان مقررات در بسیاری از ایالت‌ها برای تحت فشار قرار دادن خانه‌های خود استفاده می‌کنند. جابه‌جایی خانه‌های تولیدی بسیار گران است، زیرا آنها در بسیاری از مکان‌ها قرار دارند - یک تحلیل تخمین می‌زند که هزینه آن بیش از ده هزار دلار است. این بدان معناست که ساکنانی که توانایی پرداخت اجاره بها را ندارند، مجبور می شوند خانه های متحرک خود را که اغلب تنها دارایی قابل توجهی است که دارند، رها کنند. این وضعیتی است که مالکان پارک تقریباً همه اهرم ها را در اختیار دارند.

همانطور که در بخشی از مارس گذشته توضیح دادم، Table Mound یکی از ده‌ها پارک متعلق به شرکت‌های با مسئولیت محدود است که به سرمایه‌گذاران فرانک رولف و دیو رینولدز مرتبط هستند، که به پیشگامان سرمایه‌گذاری در خانه‌های متحرک با خرید پارک‌ها، افزایش شدید اجاره‌ها و هزینه‌های آب و برق و کاهش کمک کردند. نگهداری، اعمال جریمه و عوارض و تخلیه آزادانه مستاجرین. رولف که علنی‌تر از این دو نفر است، اظهارات متعددی را مطرح کرد که جنجال برانگیخت. رولف در کتابی که او و رینولدز در سال ۲۰۱۶ درباره سرمایه‌گذاری در خانه‌های متحرک منتشر کردند و در آن به خود می‌بالید که از پاسخگویی به تماس‌های تلفنی مستاجرانش خودداری می‌کند، می‌نویسد: «مشکلی برای مستاجرینی که نیاز به خدمات فوری دارند، وجود ندارد. اگر مستأجر شما به خدمات سریع نیاز دارد، پیشنهاد نقل مکان به ریتز کارلتون را بدهید و سرایدار خوشحال می شود که از حلقه ها بپرد. رولف یک بار داشتن یک پارک مسکونی صنعتی را با "داشتن یک خانه وافل که در آن مشتریان به غرفه ها زنجیر شده اند" مقایسه کرد.

محاکمه کلوسنر آزمون مهمی برای تاکتیک آنها بود. وکلای Iowa Legal Aid در شکایت خود گفتند که Table Mound علاوه بر اعمال افزایش زیاد اجاره بها، از کلوسنر برای خدمات آب، فاضلاب و جمع‌آوری زباله بالاتر از قیمتی که شرکت برای ارائه آن هزینه می‌کند، مطالبه کرد. در نوامبر 2019، کلوزنر مجبور شد مشکل لوله‌کشی حمام را برطرف کند، که باعث شد پول کافی برای پرداخت اجاره و قبوض آب و برق خود نداشته باشد. در همان ماه، شورای شهر دوبوک اقدامی را تصویب کرد که به مقامات محلی مسکن اجازه می‌دهد طبق بخش 8 کوپن‌هایی را برای ساکنان پارک‌های صنعتی صادر کنند. این برنامه سهم کلوسنر از اجاره بها را به 30 درصد از درآمد او محدود کرد و کوپن های دولتی بقیه را پوشش داد. IADU از پذیرش کوپن ها امتناع کرد و به او گفت که "بار اداری" بسیار زیاد است و باعث ایجاد تعهد برای تمدید اجاره نامه کلوسنر می شود. ماه مه بعد، در هفته های اول همه گیری، فرماندار آیووا اخراج ها را متوقف کرد. کلوزنر متوجه شد که خانه متحرک او برای انتقال از پارک بسیار قدیمی است. او همچنین تلاش کرد، اما ناموفق، خریدار برای خانه پیدا کند. بدون کمک به پرداخت اجاره، او با بی خانمانی مواجه شد. Legal Aid استدلال می‌کند که عدم تمایل IADU به پذیرش کوپن‌ها، نقض قانون اصلاحات مسکن منصفانه است که تبعیض «در شرایط، شرایط یا امتیازات فروش یا اجاره خانه» را ممنوع می‌کند. . . به دلیل ناتوانی."

در پاسخ، Impact MHC Management، که Table Mound را اداره می‌کند، گفت که این شرکت سیاستی مبنی بر عدم پذیرش کمک‌های مسکن طبق بخش 8 دارد و استدلال می‌کند که موافقت با پذیرش کوپن‌ها «تعدیل معقولی» برای ناتوانی کلوسنر بر اساس قوانین قوانین مربوط به این قانون نیست. FHA. همچنین ادعا می کند که ناتوانی کلوسنر در پرداخت اجاره خانه خود بدون کمک دولتی لزوماً نتیجه ناتوانی او نیست. (وکیل ایمپکت به درخواست اظهار نظر پاسخ نداد.)

آگوست گذشته، این پرونده به دادگاه رفت و در 6 اکتبر، قاضی به نفع کلوسنر رای داد و به ایمپکت دستور داد کوپن های کلوزنر را بپذیرد. اگرچه ایمپکت درخواست تجدیدنظر دارد، تصمیم دادگاه نشان دهنده یک پیروزی قابل توجه است و اولین بار است که این سؤال که آیا قانون اصلاحات مسکن عادلانه ممکن است صاحبخانه ها را ملزم به پذیرش کوپن برای مسکن بند 8 برای افراد دارای معلولیت کند، پس از شکایت حل می شود. "[T]الکس کورنیا، یک وکیل کمک حقوقی که با همکارش تاد اشمیت و وکیل دیگری در یک شرکت حقوقی در میسوری به نام کندی هانت، PC به این پرونده رسیدگی کرده است، گفت: این یک پیروزی قابل توجه برای صاحبان خانه های صنعتی و افراد دارای معلولیت در عیون است. . این "به حفظ حق مالکیت مهم - سقفی بالای سر شما - برای آسیب پذیرترین افراد در میان ما کمک می کند."